IV Revenus fonciers et entreprise individuelle. V. Imposition des revenus fonciers. VI. Traitement fiscal des déficits fonciers. VII. Location et modes de détention partagés (SCI, Démembrement, indivision) Seconde partie : Les plus-values immobilières des particuliers. I. Problématiques de champ d’application
Due chaque année par les propriétaires de biens immobiliers situés en France, la taxe foncière est un impôt qui concerne le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Lors de la vente de votre logement, qui est redevable de la taxe foncière le vendeur ou l’acheteur ? Vente d'un bien immobilier qui paie la taxe foncière ?Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, c’est le propriétaire du bien au 1er janvier qui doit payer la taxe foncière. Ainsi, si vous achetez un bien en cours d’année, c’est le propriétaire-vendeur qui est redevable de la taxe foncière ; vous la paierez par contre l’année suivante. Qu’est ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ? La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par les propriétaires d’un bien immobilier bâti, comme une maison, un appartement, un local commercial ou un garage. Elle doit être payée chaque année, sur une base d’imposition égale à 50% de la valeur cadastrale de l’habitation. La taxe foncière sur les propriétés non bâties concerne les terrains, les serres agricoles, les salines, les étangs, les parcs, les jardins ou encore les terrains de golf sans construction. Elle est également due par les propriétaires au 1er janvier de l’année en cours, et la base d’imposition est égale à 80% de la valeur cadastrale du bien. Que dit la loi sur le paiement de la taxe foncière ? La question du paiement de la taxe foncière est abordée dans l’article 1415 du Code général des impôts “La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition”. Négociation au moment de la vente Lors de la vente de votre bien immobilier, vous pouvez négocier avec l’acquéreur le remboursement d’une partie de la taxe foncière, au prorata de la période où l’acheteur sera le propriétaire du logement. C’est un accord privé conclu au moment de la vente, sur une répartition “Prorata Temporis” du paiement de la taxe foncière. Il doit être inscrit dans l’acte authentique de vente. Ce type de négociation ne pose aucun problème à l’administration fiscale, tant que la taxe foncière est réglée par le propriétaire. Les cas d'exonération de paiements de taxe foncière en cas de venteDans certains cas, il est possible d’être exonéré partiellement ou totalement du paiement de la taxe foncière. Voici les situations possibles vous avez entre 65 et 75 ans et vous ne percevez aucune allocation ; vous bénéficiez alors d’une réduction de 100€ pour votre résidence principale. vous avez plus de 75 ans et vous ne percevez aucune allocation ; vous bénéficiez d’une exonération relative à votre résidence principale voire à votre résidence secondaire. vous percevez l’allocation de solidarité aux personnes âgées ASPA, l’allocation supplémentaire d’invalidité ASI ou l’allocation aux adultes handicapés AAH ; vous bénéficiez d’une exonération totale pour votre résidence principale si vos revenus ne sont pas supérieurs au revenu de référence fixé par l’article 1417-I du CGI. votre logement est une construction neuve ; vous bénéficiez d’une exonération totale de taxe foncière pendant 2 ans suivant la fin des travaux. vous habitez un logement à haute performance énergétique ou un logement qui respecte la norme “bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005” ; vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 5 ans. votre revenu fiscal est inférieur au revenu de référence fixé par l’administration ; vous bénéficiez d’une exonération totale de la taxe foncière. votre habitation est vacante pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation depuis plus de 3 mois ; vous êtes exonéré de la taxe foncière. L'usage l'utilisation du prorata-temporis pour la taxe foncièreLe recours au Prorata Temporis pour le paiement de la taxe foncière est quasi systématique lors d’une vente immobilière. Ce procédé permet au vendeur et à l’acheteur de payer la part correspondante à leur durée d’occupation respective du bien vendu. Quelques exemples vous vendez votre bien au 1er avril le vendeur paie 25% de la taxe foncière 3/12 mois et l’acquéreur 75% 9/12 mois. vous vendez votre bien au 1er juin le vendeur paie 50% de la taxe foncière 6/12 mois et l’acquéreur 50% 6/12 mois. vous vendez votre bien au 1er septembre le vendeur paie 75% de la taxe foncière 9/12 mois et l’acquéreur 25% 3/12 mois. Vos questions sur la taxe foncière en cas d'achat🤷‍ L'acheteur peut-il prendre à sa charge 100% de la taxe foncière ?Oui, si les deux parties ont négocié la prise en charge de la totalité de la taxe foncière par l’acquéreur au moment de la vente du bien. 👨‍💻 Comment la taxe foncière est-elle calculée ?La taxe foncière se calcule sur la base de la valeur locative cadastrale du bien. La valeur locative cadastrale est le montant de loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir s’il louait son bien. Elle est établie par l’administration fiscale à partir de la surface pondérée du bien multipliée par le tarif au m² du local de référence. On retire à cette valeur locative 50% pour les propriétés bâties et 80% pour les propriétés non bâties. Ensuite, on applique le taux d’imposition voté par les collectivités territoriales. On obtient alors la taxe foncière. 🏛️ Le vendeur doit-il prévenir les services fiscaux de la vente ?Non, c’est inutile pour le vendeur de prévenir l’administration fiscale de la vente du bien, car elle en sera directement informée par l’acte de vente déposé par le notaire. RéférencesJ’ai acheté / vendu un bien immobilier cette année, dois-je payer une partie de la taxe foncière ? paie la taxe foncière lors de la vente d’un bien immobilier ? et taxe foncière quelles règles ? foncière qui doit la payer dans le cadre d'un achat immobilier ? de ce sujet Comment calculer la plus-value d’une vente ? Comment vendre un bien via une SCI ? Quelle exonération pour la plus-value ? Expatriés et imposition sur une vente ; Qu’est qu’une plus-value immobilière ? Quelle est la fiscalité d’une vente immobilière ?
Impôtfoncier 2022. Certaines villes subissent le poids des hausses de taxes foncières cette année. Paris, Marseille, Nantes. Toutes les réponses à vos que. World news platform. France . This article was added by the user . TheWorldNews is not responsible for the content of the platform. Taxe Foncière 2022 : Combien par commune ? Impôt foncier 2022.
Si vous êtes bailleur privé, d’une ou plusieurs locations nues, alors le terme déficit foncier, vous cet article, nous allons faire le point sur le principe, en lui-même, mais également sur la nouveauté jurisprudentielle, relative à la déduction des frais et charges liés à vos biens loués est le fonctionnement du déficit foncier ?Vous achetez un bien que vous souhaitez mettre en location nue. Puis, vous effectuez des travaux de coût global prend en compte Vos travauxVos intérêts d’empruntVos frais de dossier bancaireVos diverses assurances immeuble et assurance de prêt…Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus de création de votre déficit, une partie va s’imputer sur vos revenus locatifs, mais également sur votre revenu global dans la limite de 10 700€.La fraction du déficit qui est supérieure à cette somme ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années régime dérogatoire est applicable seulement si la mise en location est au minimum égale à 3 ans. Si vous cessez la mise en location, alors le déficit foncier imputable sur vos revenus globaux est annulé, et l’administration fiscale réalise un seraient les conséquences d’une vente sur le déficit foncier ?En effet, jusqu’alors, le déficit foncier était perdu suite à la vente du décision du Conseil d’Etat du 26 avril 2017, a jugé ces dispositions comme un obstacle à l’application des principes même du déficit la jurisprudence reconnaît que le contribuable a la possibilité de conserver son report pendant les dix années qui suivent la création du déficit foncier. Ce dernier pourra s’imputer sur les revenus fonciers provenant d’autres immeubles.
Avanttoute chose, pour qu’une charge soit déductible des revenus fonciers, elle doit répondre à 3 critères : la dépense doit rentrer dans le cadre d’un contrat de location (ce n’est donc pas le cas de vos logements vacants) ; la dépense doit être payée au cours de l’année ; vous devez répondre du justificatif de cette charge.
Investir dans l’immobilier locatif sous-entend percevoir chaque mois un loyer. L’ensemble des loyers perçus sur une année civile, appelés revenus locatifs, doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Retour sur ce terme de revenus fonciers, et sur ce qu’il sous-entend. Revenus fonciers qu’est-ce que c’est ? Les revenus fonciers sont les revenus tirés par un propriétaire d’une location vide. Il peut s’agir d’une location de locaux d’habitation et de leur dépendance tels qu’une maison, un appartement ou encore un emplacement de parking d’une location de locaux d’activités tels qu’un bureau, un commerce ou une usine d’une location de terrain Les propriétaires bailleurs de ces locations doivent, chaque année, déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie imposable des revenus fonciers. Les revenus locatifs, c’est-à -dire les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Régime micro-foncier et régime réel quelle différence ? Lors de la déclaration de ces revenus fonciers, on distingue le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier s’applique lorsque le montant des recettes perçues au cours de l’année civile pour la location du bien immobilier ne dépasse pas les 15 000 €. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Autrement dit, il est imposé sur 70 % de ses revenus seulement. A noter les travaux et les charges ne sont ici pas déduits du revenu foncier. Ils sont compris dans les 70 % imposables. Le régime réel d’imposition s’applique lorsque le montant des recettes perçues au cours de l’année civile pour la location du bien immobilier dépasse les 15 000 €, ou lorsque le propriétaire a fait la demande de cette formule d’imposition. Le propriétaire doit, dans ce cas, calculer ce que l’on appelle le revenu net foncier le revenu foncier duquel est déduit le montant des charges travaux, assurance, etc.. Si le propriétaire dégage de ce calcul un bénéfice, il est imposé sur cette somme. Dans le cas contraire, le déficit peut être imputé de son revenu global sous certaines conditions. En savoir plus sur l'investissement locatif Quel budget prévoir pour un investissement locatif ? Investir dans l’immobilier locatif toutes les infos
Unefois que vous avez soustrait de vos revenus fonciers brut les charges déductibles, le résultat sera positif ou négatif. Si il est positif, vous serez imposé à votre taux marginal d’imposition + 17.2 % de prélèvements sociaux. Si
Si vous louez un bien et que vous avez des revenus fonciers, le prélèvement à la source est surement synonyme de questions. L’impôt à la source ne pouvant être pris par le locataire, un système spécifique d’acompte vous est appliqué. On fait le point sur le fonctionnement de l’impôt à la source pour les loueurs immobiliers et tout ce que vous devez savoir pour bien gérer votre bien. Comment est pris l’impôt à la source sur les revenus fonciers?Comment fonctionne l’acompte prélevé à la source sur vos loyers? L’impôt augmente t’il?Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers?Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le ou achat d’un bien immobilier, baisse des loyers… peut-on modifier le prélèvement à la source?Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source?Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? Sur les salaires, c’est l’employeur qui retient l’impôt. Au niveau des loyers perçus, il va de soi que votre locataire ne va pas retenir l’impôt à la source. Pour autant, vous allez devoir le payer malgré tout. Pour se faire, le fisc prélève des acomptes directement sur votre compte bancaire. Vous avez renseigné un RIB lors de la déclaration d’impôt en ligne et le fisc prend l’impôt à la source pour vos biens immobiliers sur ce compte bancaire. Ce système a lieu que vous soyez au régime réel ou au régime micro-foncier. Exemple Mr Corrigetonimpôt est salarié et loue un bien immobilier. – L’impôt engendré par ses salaires est pris à la source par l’employeur. – L’impôt engendré par les loyers est pris à la source via un prélèvement d’acompte fait directement par le fisc sur le compte bancaire de Mr Corrigetonimpôt. Les propriétaires paient un impôt à la source sur les loyers ; la différence étant que le prélèvement est fait directement par le fisc. Une seconde différence apparaît sur la date de prélèvement. Bien entendu, les impôts ne peuvent pas savoir en direct ce que vous gagnez au moment où ils vous prélèvent. A l’image de l’impôt à la source, ils se basent donc sur la dernière déclaration fiscale pour établir l’acompte pris sur vos loyers. C’est vos revenus N-2 qui déterminent l’acompte pris à la source sur vos loyers en année N. Exemple Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2022 sur ses revenus de 2021. Le fisc identifie que Mr a perçu des loyers en 2021 pour la première fois. Il va donc déterminer le taux de l’acompte pris à la source sur l’avis d’imposition 2022 donc d’après les revenus fonciers de 2021 et prélèvera ce taux sur le compte bancaire du contribuable dès septembre 2022. Bien entendu, l’avis d’imposition 2022 servira aussi à calculer l’impôt engendré par les locations de 2021 que Mr devra payer immédiatement. A noter que ce décalage se produit la première année. Mr doit payer d’un coup la fiscalité des loyers et subir en plus le prélèvement à la source la première fois. Ensuite, la régularisation est plus simple. Exemple Un an après, Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus de 2022. Dès septembre, le fisc identifie l’impôt à payer engendré par le foncier 2022 mais il retranche aussi les acomptes payés à la source en 2022. Mr doit payer le solde. Sur l’ avis d’imposition, le fisc identifie aussi le nouveau taux de l’acompte d’après les revenus fonciers de 2022. Ce nouvel acompte sera prélevé dès septembre 2023 sur le compte bancaire du contribuable avant d’être mis à jour un an plus tard de la même manière. Bien entendu, on parle ici d’un ACOMPTE. Ce n’est pas du tout l’impôt final, c’est juste une avance à l’image exacte du prélèvement à la source sur vos salaires. La fiscalité des revenus fonciers ne change pas et vous payez exactement le même impôt qu’habituellement. Le fisc va attendre la déclaration 2023 sur les revenus 2022 afin de connaître la fiscalité exacte engendrée par vos revenus fonciers 2022. Il comparera alors à ce qu’il vous a prélevé en 2022 pour faire la régularisation finale. Exemple Je reprends mes deux exemples précédents. Imaginons que 1 De janvier 2022 à août 2022, le fisc a prélevé 100 € par mois soit 800 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte sur les revenus fonciers cela signifie qu’en se basant sur la déclaration 2021 des revenus fonciers 2020, les impôts ont calculé qu’il fallait prendre un acompte de 100 € par mois pour prélever à la source les revenus fonciers de Mr. 2 De septembre 2022 à décembre 2022, le fisc a prélevé 50 € par mois soit 200 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte. En effet, les impôts ont modifié le taux de prélèvement en septembre car ils ont traité la déclaration 2022 sur les revenus 2021. Ici, on peut supposer que les loyers de Mr ont baissé ce qui explique que le taux prix à la source comme acompte sur les revenus fonciers baisse. 3 Au final, les impôts ont prélevé 800 + 200 soit 1 000 € en 2022 pour la fiscalité sur les revenus fonciers. 4 Un an après, Mr fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus 2022. Il se trouve que les loyers de 2022 ont augmenté et que l’avis d’imposition fait apparaître que la fiscalité impôt + prélèvements sociaux sur les loyers de 2022 est de 1 500 € au total. Le fisc fait alors la régularisation finale il a prélevé 1 000 € à la source alors qu’il aurait du en prendre 1 500. il va réclamer les 500 € restants en septembre 2023 pour boucler l’année 2022. Le schéma inverse sera le même en cas de baisse des loyers. Imaginons ici dans un cas extrême que Mr Corrigetonimpôt n’ai pas eu de loyers en 2022. Le fisc s’en rend compte lors de la déclaration d’impôt de 2023 et il va alors rendre les 1 000 € qu’il a pris comme acompte à tort. Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers? Beaucoup d’entre vous me demande comment est calculé exactement cet acompte et si le choix du taux pris à la source sur nos autres revenus a un impact. Le calcul est compliqué et beaucoup de médias proposent un détail qui est faussé. Je vous joins le détail ci-dessous. Vous pouvez vérifier aisément que je donne la bonne formule en faisant des simulations sur le site officiel des impôts. Vous verrez que la formule ci-dessous donne exactement le bon montant de l’acompte qui sera le même si vous faites une simulation via les impôts. Pour calculer l’acompte, il faut maîtriser ces notions 1- revenu foncier imposable c’est le montant des loyers soumis à impôt soit loyers – charges » si vous êtes au régime réel ou loyers – 30% » si vous êtes au micro-foncier. 2- taux personnalisé pris à la source c’est le taux pris à la source sur vos salaires. Il est calculé par la formule impôt / salaire totaux + foncier imposable ». Je l’ai détaillé ici faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé. On retient ici l’impôt avant prélèvements sociaux. 3- prélèvements sociaux ils sont de et sont calculés sur le revenu foncier imposable. Le détail ici location vide calcul de l’impôt au régime réel ou micro-foncier. Le calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers sera fait d’après la formule suivante revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * / 12 Exemple Mr Corrigetonimpôt à 40 000 € de salaires en 2022 et 10 000 € de loyers. Sur ses salaires, il a l’abattement de 10% et il est au micro-foncier ou il est au réel avec 3 000 € de charges déductibles. 1 Le revenu foncier imposable est de 10 000 – 30% soit 7 000 €. 2 Le taux personnalisé pris à la source est de En effet, avec 36 000 € de salaires imposables et 7 000 € de revenus fonciers, on obtient un impôt de 6 822. Le taux personnalisé est calculé par impôt / salaire totaux + foncier imposable » = 6 822/ 47 000 = 3 D’après le formule, l’acompte pris sera de 7000 * + 7000 * / 12 = 185 € par mois. Dans cet exemple, Mr Corrigetonimpôt verra ces informations sur son avis d’imposition 2023 puisqu’on parle des revenus de 2022. De fait, à partir de septembre 2023 on lui prendra sur son salaire et il devra être prélevé de 185 € par mois sur son compte bancaire au titre de la fiscalité sur les revenus fonciers. Ces acomptes seront régularisés quand on connaîtra l’impôt exact de l’année 2023 à réception de l’avis d’imposition 2024. Attention, le calcul de l’acompte englobe les revenus fonciers mais aussi des revenus d’autres sources comme les pensions, les revenus professionnels BIC, BNC etc… En présence de plusieurs revenus, il faut cumuler les acomptes pour retrouver le bon montant final. Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le trimestre. Sans démarche de votre part, le fisc prélève l’acompte sur votre compte bancaire directement le 15 de chaque mois. L’acompte est le même jusqu’au 15 septembre où il changera alors en s’adaptant à la nouvelle déclaration d’impôt. Le gouvernement vous permet de réfuter ce prélèvement mensuel en optant pour une option au trimestre. Le virement est alors opéré à partir du 15 février et est pris tous les trois mois. Le résultat final reste le même. Pour exercer cette option, il faut aller sur votre espace en ligne » avant la fin de l’année. Plusieurs situations peuvent faire que le contribuable souhaite modifier l’acompte pris à la source afin de maîtriser sa trésorerie plutôt que d’attendre la régularisation finale. Je peux lister les trois situations fréquentes ci-dessous. Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la source. Cette situation ne pose pas de problème particulier. Le bien étant nouveau, le fisc n’en a pas encore connaissance et ne peut pas prélever d’acompte le concernant. Vous n’avez rien à faire de particulier. La première année où vous allez le déclarer, le fisc en prendra note et vous réclamera tout l’impôt d’un coup sur l’avis d’imposition. Dans le même temps, il calculera l’acompte qui sera pris sur votre compte bancaire pour les années suivantes. Exemple Mr Corrigetonimpôt commence à louer un bien en 2022. C’est seulement en mai 2023 qu’il fait sa déclaration sur les revenus 2022 et qu’il indique les loyers. En septembre 2023, le fisc lui réclame l’impôt et les prélèvements sociaux engendrés par ce bien. Dans le même temps, il calcule l’acompte qui sera pris pour la fiscalité des années à venir. Vente d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source? Le fait de vendre un bien signifie que les loyers ne tombent plus et on a alors très envie d’arrêter le prélèvement à la source. Inutile de virer un acompte aux impôts si le bien n’est plus loué. Bonne nouvelle, c’est parfaitement possible pour les biens vendus. Il suffit de se connecter sur son espace » et de mettre un terme aux acomptes. Attention, si vous avez d’autres revenus engendrant des acomptes pensions, autres biens loués…, il faut alors diminuer les acomptes pour qu’ils correspondent aux autres revenus et surtout éviter de tout stopper sous peine de majorations. Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? En cas de chute des revenus, il est possible de réduire l’impôt pris à la source via une réduction des acomptes. Soyez attentif sur les logements vacants où le fisc considère qu’il est possible de réduire les acomptes mais pas de les annuler car le bien n’est pas cédé. Une fois de plus, il est possible de réduire l’acompte depuis votre espace » en ligne. En revanche, cette opération sera délicate et à bien anticiper car l’article 204 J du code des impôts prévoit des pénalités en cas de trop forte baisse la modulation du prélèvement est possible que si le montant estimé par le contribuable au titre de sa situation est inférieur de plus de 10% et de plus de 200 € du montant du prélèvement qu’il supporterait en l’absence de cette modulation . Il va donc falloir des calculs savants avant de baisser le taux pour éviter les majorations comme je l’explique ici comment baisser son taux d’impôt à la source? Quelles sont les conditions? Vous louez un bien vide Pinel ou non? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations dimpôts. Découvrez les bonnes questions à se poser faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. Guide fiscal pour la location vide classique Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel Partager la publication "Revenus fonciers et impôt à la source comment marche le prélèvement sur vos loyers?" FacebookTwitterLinkedIn
Lamensualisation du paiement des impôts concerne désormais uniquement les impôts locaux. Les impôts suivants sont ainsi concernés : la taxe d’habitation (TH) sur la résidence principale, pour les personnes qui la paient encore en 2022. la taxe d’habitation sur la/les résidences secondaires (THRS)
Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne sur un point technique le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide Pinel ou non. Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier. Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre revenu global » et revenu foncier ». 1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. L’année où vous obtenez un déficit foncier donc quand les charges sont supérieures aux loyers, vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus salaires, revenus bancaires… dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées revenu global ». Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition TMI. L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier. Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. Suite de l’exemple Mr Corrigetonimpôt a provisionné 8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier loyers – charges est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes. Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement. Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global revenus autres que fonciers la première année du déficit de l’imputation sur les revenus fonciers imputation du déficit provisionné les années suivantes. Notez bien que le terme revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €. Déficit foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence. Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros voir le détail dans mon article initial sur le déficit. De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901 qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.» Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit. Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après. Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable. Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier. Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens et donc sur un revenu foncier. Exemple Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €. Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans. Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante. Nouvelle jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur ! Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits donc 39 300 € ont été provisionnés. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition. Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux. Problème le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale. Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable . Formulé autrement si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente ! Exemple Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de 50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux ! Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul. Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux. Exemple Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier. 1 Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €. 2 Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * 30% + = 4 720 €. Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. Alors comment utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article. La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans 1 Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans. 2 Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement. La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier. Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement. Jugement n°400441 du 26 avril 2017 Partager la publication "Impôt et déficit foncier faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?" 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revenus fonciers et vente en cours d année
